Tổng quan về loại hình bất động sản công nghiệp

09/09/2021

Bất động sản công nghiệp thực sự bùng nổ ở hầu hết các tỉnh thành một vài năm gần đây và tiềm năng phát triển trên cả nước trong tương lai. Qua đó có thể thấy rằng loại hình này có tác dụng tích cực đến thị trường bất động sản. Vậy thế nào là bất động sản công nghiệp cũng như ưu và nhược điểm của nó gì? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Chợ Tốt Nhà để hiểu rõ hơn nhé!

Tham khảo dự án bất động sản mới nhất:

1,25 tỷ
2 phút trước Huyện Bình Chánh
4,4 tỷ
2 phút trước Quận Hai Bà Trưng

Khái niệm bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp được định nghĩa một cách đơn giản là tất cả các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp; xây dựng nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê; xây dựng khu đô thị và những dự án đầu tư mặt bằng nhằm chủ yếu phục vụ sản xuất công nghiệp.

bất động sản khu công nghiệp
Hình ảnh các nhà xưởng sản xuất trong khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp cũng được định nghĩa tương tự như đất khu công nghiệp và sẽ được sử dụng dựa theo hình thức thuê đất. Theo Luật Đất đai 2013, tại Khoản 2, Điều 149 quy định như sau:

  • Các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu chế xuất, khu công gnhieepj hoặc cụm công nghiệp.
  • Người được nhà nước cho thuê đất đối với phần diện tích đất trả tiền thuê hằng năm thì có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê tương tự; còn đối với phần diện tích đất trả tiền thuê một lần trong suốt thời gian thuê thì người được nhà nước cho thuê đất được quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc hằng năm.
  • Nhà đầu tư sẽ hoàn toàn được miễn chi phí thuê đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp hay khu chế xuất.

Thế nào là chu kỳ thuê đất khu công nghiệp?

Chu kỳ là khoảng thời gian lặp lại liên tiếp của một sự việc. Từ định nghĩa đó, chu kỳ thuê đất khu công nghiệp được hiểu đơn giản là việc gia hạn hợp đồng của các khu công nghiệp và nhà đầu tư. Theo đó, sau khi thời gian thỏa thuận ban đầu đã hết nhưng nhà đầu tư vẫn có muốn tiếp tục thuê đất phục vụ dự án.

Lúc này, các bên sẽ ký kết hợp đồng gia hạn với điều khoản như trước hoặc tiến hành thỏa thuận và thống nhất lại một số nội dung dựa theo thực trạng thị trường cũng như sự thay đổi khung pháp lý sao cho phù hợp pháp luật.

Thường những tập đoàn hay công ty có quy mô lớn và có định hướng, kế hoạch phát triển lâu dài nên lựa chọn chu kỳ thuê đất khu công nghiệp dài hạn. Ngược lại, doanh nghiệp vừa, nhỏ với những dự án ngắn hoặc tạm thời sẽ ký kết hợp đồng thời gian ngắn. 

Đồng thời bạn nên chú ý đến tỷ suất tăng giá hàng năm bởi chu kỳ thuê đất khu công nghiệp thường được tính theo năm. Qua đó, đảm bảo về lợi ích chính đáng lâu dài, phục vụ quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh đạt hiệu quả cao.

Và tại nội dụng Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp được tính theo thời hạn của dự án đầu tư. Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư lâu hơn so với thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, doanh nghiệp đầu tư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng hoặc thuê đất đối với diện tích gia hạn sử dụng.

Tại sao bất động sản công nghiệp ngày càng phát triển tại Việt Nam?

Nguyên nhân chủ quan

Hiện nay, Việt Nam đã và đang trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa, vì thế công nghiệp cũng được ưu tiên phát triển hàng đầu. Với hành lang pháp lý tương đối rõ ràng cùng với nhiều chính sách ưu đãi đã góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư phát triển công nghiệp đến từ các doanh nghiệp trong nước và những nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, với dân số đông và ngày càng không ngừng gia tăng nên nước ta còn được đánh giá có nguồn nhân lực dồi dào, chi phí nhân công rẻ nên hàng loạt tập đoàn, công ty lớn muốn đặt nhà máy sản xuất tại đây. Hơn nữa năng suất lao động của người Việt chúng ta khá cao và nhận thức, trí tuệ được nâng cao nhiều hơn trước.

bất động sản khu công nghiệp
Một dự án FDI của Hàn Quốc tại khu công nghiệp Thái Nguyên Việt Nam

Cuối cùng, nhu cầu tiêu thụ hàng hóa trong nước cũng ngày càng tăng cao do chất lượng đời sống con người đã có sự phát triển rõ rệt. Tầng lớp trung lưu và thượng lưu cũng ngày càng đông đảo hơn, chính vì vậy mà thị trường hàng hóa Việt Nam cũng là mục tiêu béo bở của nhiều tập đoàn nước ngoài nhắm tới.

Nguyên nhân khách quan

Hiện nay, Việt Nam đã hoàn thành việc tham gia ký kết nội dung của hai Hiệp định Thương mại tự do (FTA) thế hệ mới. Trong hai Hiệp định này, các đối tác đã tham gia ký kết cam kết mở cửa thông thương khá mạnh áp dụng đối với một số mặt hàng nguyên vật liệu. Từ đó, nhằm thúc đẩy thương mại rất nhiều các rào cản thuế quan được xóa bỏ, Việt Nam sẽ có thêm nhiều cơ hội để giao lưu và học hỏi khoa học kỹ thuật với các nước phát triển, chuyển đổi cơ cấu từ xuất khẩu hàng hóa giá trị thấp sang giá trị cao hơn… các doanh nghiệp gia nhập thị trường Việt Nam để tận dụng triệt để những lợi ích có được từ các hiệp định.

Nhu cầu thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp ở các địa phương đang tăng cao.

Bên cạnh đó, tình hình ngoại giao đang ngày càng căng thẳng giữa hai nước Mỹ và Trung Quốc khiến cho các tập đoàn lớn đa quốc gia cần tính trước việc dịch chuyển nhà máy sản xuất đến những nơi an toàn hơn. Trong đó Việt Nam nổi bật lên là điểm đến hấp dẫn với nhiều ưu thế về dân số đông, chính trị ổn định, thị trường tiêu thụ lớn và kinh tế đang trên đà phát triển. Theo các thông cáo từ báo chí thì có hơn khoảng 50% những công ty của Trung Quốc đã kế hoạch sẽ mở rộng ra các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam.

Đánh giá ưu và nhược điểm của loại hình bất động sản công nghiệp

Bất kể loại hình bất động sản nào cũng tồn tại song song thế mạnh cũng như rủi ro khi đầu tư. Và sau đây là ưu và nhược điểm của sản phẩm bất động sản khu công nghiệp:

Ưu điểm của loại hình bất động sản công nghiệp

Việt Nam hiện đang được rất nhiều công ty, tập đoàn lớn trên thế giới quan tâm và lựa chọn. Đặc biệt với khả năng kiểm soát dịch covid-19 tốt được đánh giá cao bởi cộng đồng quốc tế, chính sách cởi mở nên nước ta được xem là điểm đến an toàn, thu hút nhiều công ty lớn di dời nhà máy từ Trung Quốc sang như Apple, Google,… Nhờ đó nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng,…trong khu công nghiệp ngày càng tăng cao, giúp cho giá thuê đất công nghiệp tăng lên.

Bất động sản công nghiệp có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy ngày càng nhích lên cao

Giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cho chu kỳ thuê 50 năm đang ở mức khoảng 95 USD/m2. Mức giá này còn cao hơn ở những khu vực phát triển mạnh. Bất chấp tình hình dịch bệnh diễn biến khó lường, bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng với mặt bằng giá thuê đất tăng cao theo thời gian và tỷ lệ lấp đầy cũng được nhích lên. Cụ thể, theo thống kê quý I năm 2021, giá thuê đất ở các khu công nghiệp trung bình ở phía Bắc đạt đỉnh 107 USD/m2, còn các khu công nghiệp ở phía Nam đạt 111 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê. Và mức giá này đang tăng lên đến 8,1% so với cùng kỳ năm trước, từ đó kéo theo lợi nhuận cũng tăng lên đáng kể. 

Nhược điểm của loại hình bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp nhất là cho thuê nhà xưởng mang về lợi nhuận cao hơn so với cho thuê các loại hình bất động sản khác nhưng nó vẫn còn nhiều hạn chế để có thể phát triển tối đa hết tiềm năng của sản phẩm này như sau: 

  • Cần quỹ đất rộng lớn: Do chính sách quy hoạch của nhà nước làm cho các quỹ đất xây dựng hiện còn khá hạn chế. Trong khi đó tính chất quan trọng hàng đầu của khu công nghiệp là cần phải có mặt bằng diện tích đất rộng lớn, nên điều này đã khiến cho chủ đầu tư gặp không ít khó khăn trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp.
  • Cần nguồn vốn lớn: Chủ đầu tư thực sự phải có năng lực tài chính tốt mới có thể đầu tư và xây dựng bất động sản công nghiệp bởi chi phí thuê đất, xây dựng nhà xưởng quy mô lớn sẽ cô cùng tốn kém. Song song đó, nhà đầu tư phải có năng lực quản lý, khai thác vận hành bởi tính chất quan trọng cũng như quy mô đầu tư lớn.
bất động sản khu công nghiệp
Bất động sản công nghiệp cần nguồn vốn thực sự rất hơn và dài hạn
  • Thời gian thu hồi vốn lâu: Chủ đầu tư thông thường sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi vốn và bắt đầu có lợi nhuận. So với các loại hình bất động sản khác  thời gian thu hồi vốn của sản phẩm này thường dài hơn.
  • Thủ tục, pháp lý còn rườm rà, khó khăn không hỗ trợ nhà đầu tư: Thủ tục xét duyệt đầu tư khu công nghiệp mất khoảng từ 2 đến 3 tháng và để ổn định, đi vào hoạt động phải mất đến 2 năm.
  • Hạn chế quyền chuyển nhượng đối với trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê hằng năm. Bởi chỉ với trường hợp trả tiền một lần khi thuê đất khu công nghiệp mới có quyền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.
  • Hạn chế về đối tượng được quyền thuê đất trong khu công nghiệp mà không phải bất kỳ tổ chức kinh tế, doanh nghiệp hay cá nhân nào cũng đều có có thể kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. 

Trên đây là một số thông tin khá đầy đủ về loại hình bất động sản công nghiệp. Nhìn chung, có thể thấy rằng loại hình bất động sản này đang ngày càng có tiềm năng phát triển lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao. Vì thế, trước khi quyết định đầu tư vào loại hình này các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng. 

Tìm kiếm bất động sản chất lượng tại Chợ Tốt Nhà

Bài viết liên quan

Bình luận

Có thể bạn quan tâm