Diện tích thông thủy là gì? Những điều cần biết về các thuật ngữ trong bất động sản

12/10/2021

Mua nhà là một quyết định quan trọng trong cuộc đời, đòi hỏi nhiều thời gian nghiên cứu và tích lũy tiền để có được một khoản đầu tư lớn. Bởi vậy, bạn cần tìm hiểu kỹ những ưu và nhược điểm của dự án bất động sản trước khi mua. Để tìm được dự án phù hợp, lưu ý ngay một số thuật ngữ được quy định trong thị trường bất động sản giúp tránh rơi vào tình thế khó xử. Vậy diện tích thông thủy là gì? Hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây!

Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy là một thuật ngữ trong ngành bất động sản và thường được sử dụng để cung cấp cho người mua thông tin chi tiết về kích thước của mảnh đất chuẩn bị giao dịch.

Cụ thể, diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế mà người mua bất động sản sẽ được sử dụng trong ngôi nhà của mình. Bởi vậy diện tích thông thủy của căn hộ sẽ không bao gồm độ dày của các bức tường, không gian được sử dụng để xây dựng sảnh, thang máy, cầu thang bộ, khu vui chơi, v.v.

diện tích thông thủy là gì
Tìm hiểu về diện tích thông thủy là gì?

Về mặt kỹ thuật, khoảng cách giữa các bức tường bên trong là diện tích thông thủy. Chiều cao thông thủy chính là độ dài từ mặt nền của kết cấu chịu lực đến trần nhà. Diện tích thông thủy phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cách thiết kế, kiến trúc nhà ở, vật liệu xây dựng để có được diện tích sử dụng tối ưu nhất.

Từ “thông thủy” bắt nguồn từ nghĩa Hán Việt ám chỉ phần không gian nước có thể chảy qua. Ở một số tài liệu hồ sơ khác còn gọi là diện tích lòng. Trên thế giới, phần diện tích thông thủy được gọi là “carpet are”, dịch sang tiếng Việt là toàn bộ những diện tích có thể trải thảm được.

Với những ngữ nghĩa như trên, diện tích thông thủy không bao hàm cả tường phân chia, diện tích sàn chứa cột và những gì thuộc về kết cấu của ngôi nhà. Vậy là bạn đã hiểu được thế nào là diện tích thông thủy. Hãy cùng phân biệt thêm các khái niệm dễ gây nhầm lẫn khác khi tìm hiểu về các dự án bất động sản.

Chung cư TPHCM:

Phân biệt giữa diện tích thông thủy và tim tường

Diện tích tim tường là diện tích thông thủy cộng với diện tích được bao phủ bởi các bức tường. Trong các căn hộ nhà ở, gần 30% toàn bộ diện tích được sử dụng để xây dựng các bức tường và ban công.

Điều này có nghĩa là nếu nhà môi giới bất động sản cung cấp diện tích tim tường của căn hộ là 1.000 bộ vuông, thì bạn có thể xác định được rằng diện tích sử dụng thực hoặc diện tích thông thủy của căn hộ sẽ không vượt quá 700 bộ vuông. Bởi vậy, diện tích tim tường = diện tích thông thủy + diện tích tường + diện tích ban công.

diện tích thông thủy là gì
Thường nhầm lẫn giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Trong nhiều dự án bất động sản, diện tích tim tường cũng được tính là tổng diện tích thông thủy, cộng với diện tích được lấy bởi cả tường ngoài và tường trong, ban công, cũng như cầu thang và hành lang bên ngoài nếu có. 

Diện tích tim tường cũng có thể bao gồm cả sân thượng riêng và chiếm khoảng 70% đến 80% tổng diện tích xây dựng. Tuy nhiên cần lưu ý rằng tỷ lệ phần trăm này có thể thay đổi theo dự án hoặc nhà phát triển. Theo một cách dễ hiểu, sự khác biệt giữa diện tích tim tường và diện tích thông thủy phụ thuộc vào diện tích bên trong bốn bức tường.

Diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng là gì?

Theo khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng được ghi trong sổ hồng được tính theo diện tích thông thủy. Ưu điểm của cách tính này là ít gây ra tranh chấp giữa người mua nhà và người bán nhà, đồng thời phản ánh đúng diện tích sử dụng và phí quản lý.

Nếu tính theo kích thước thông thủy, quyền lợi của người mua sẽ được bảo đảo dựa trên diện tích thực tế sử dụng. Đối với phương pháp tính diện tích tim tường, chủ đầu tư có thể sẽ khai man diện tích thực tế của căn hộ, khiến đơn giá bất động sản giảm đi nhưng bản chất không đem lại lợi ích cho người mua mà còn khiến họ chịu thêm những khoản phí phát sinh về sau.

Theo quy định của nhà nước khi chưa sửa đổi, chủ đầu tư có thể dựa trên cả hai phương pháp đo diện tích để tính giá bán. Ví dụ, diện tích tim tường của nơi ở là 100 mét vuông, diện tích thông thủy là 90 mét vuông. Giá bán mỗi mét vuông đất được tính với giá 2 tỷ như sau:

  • Theo diện tích thông thủy = 2 tỷ/ 90 mét vuông = 22.222.000 đồng/ mét vuông.
  • Theo diện tích tim tường = 2 tỷ/ 100 mét vuông = 20.000.000 đồng/ mét vuông.

Cũng chi trả 1.5 tỷ cho dự án bất động sản nhưng đơn giá thấp hơn sẽ thu hút được nhiều người mua hơn. Nhưng cả hai phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng.

Trong văn bản sửa đổi bổ sung Thông tư 03/2014/TT-BXD, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để quy ra tiền mua bán căn hộ.

Trong đó, diện tích thông thủy cần được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công gắn liền với căn hộ. Khi bàn giao, các bên mua bán phải cung cấp đầy đủ số liệu trên trong biên bản bàn giao căn hộ đối với diện tích sử dụng căn hộ thực tế.

Trước khi có quy định, hầu hết các chủ đầu tư thường bán căn hộ dựa trên diện tích thông thủy, bao gồm diện tích căn hộ và kèm theo đó diện tích của các khu vực chung như thang máy, thang bộ, hành lang, câu lạc bộ, khu vui chơi và các tiện ích khác. Chính bởi điều này mà người mua không nhận thức được rõ phần diện tích họ sẽ thực sự sở hữu và sử dụng.

Cách tính diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy sẽ bằng tổng diện tích phòng ngủ, phòng khách, ban công, toilet trừ đi độ dày của tường trong. Nếu bạn đo chiều dài và chiều rộng của từng phòng từ tường này sang tường khác, bạn sẽ nhận được diện tích thông thủy của căn phòng đó.

diện tích thông thủy là gì
Tính diện tích thông thủy cần lưu ý gì?

Trong hầu hết các trường hợp, diện tích thông thủy trong căn hộ thường sẽ bằng 80% diện tích tim tường. Ví dụ, nếu diện tích tim tường của một bất động sản là 1.500 mét vuông, thì diện tích thảm của nó thường sẽ là 1.050 mét vuông.

Để tính diện tích thông thủy, bạn có thể tiến hành nhân chiều dài và chiều rộng của mỗi phòng, sau đó cộng tất cả chúng lại sẽ ra được diện tích thảm của ngôi nhà. Bạn có thể tham khảo sơ đồ nhà để tính diện tích thông tường, hoặc sau khi dự án bất động sản đã hoàn thành, bạn có thể tiến hành đo bằng thước và xác minh lại.

Công thức tính diện tích thông thủy cần có những thông số sau: chiều dài bên trong căn hộ (tính từ mép trong), chiều ngang bên trong căn hộ (tính từ mép trong), tổng diện tích chứa cột chịu lực trong căn hộ và diện tích sàn có hộp kỹ thuật. Nếu lấy tổng diện tích trừ đi phần diện tích của cột chịu lực và hộp kỹ thuật thì sẽ tính được diện tích thông thủy.

Bên cạnh đó, bạn cũng xác định được diện tích tim tường thông qua cách tính tỷ lệ diện tích thông thủy trên diện tích tim tường:

Diện tích tim tường = Diện tích thông thủy + 20% diện tích thông thủy.

Nếu nếu diện tích thảm là 750 mét vuông thì: diện tích tim tường = 750 + (750 * 20%) = 750 + 150 = 900 mét vuông.

Một số lời khuyên khi đo đạc

Để có được thông số chính xác nhất, bạn cần tìm hiểu kỹ về những thuật ngữ và những chỉ số trên hợp đồng mua bán đất. Nếu không có kinh nghiệm đo đạc, bạn có thể nhờ một số người có kiến thức trong lĩnh vực thiết kế nhà cửa. Cụ thể:

  • Sử dụng phần mềm Autocad để tính nhanh chóng chiều dài và chiều rộng các phòng.
  • Kiểm tra chiều cao của căn hộ so với con số được ghi trong sơ đồ.

Khi tiến hành đo đạc, bạn có thể sử dụng phương pháp thông thủy hoặc phương pháp tim tường. Tuy nhiên, nếu đo theo diện tích thông thủy sẽ cho con số nhỏ hơn, đồng thời giá bất động sản cũng cao hơn. Ngược lại, đo theo phương pháp tim tường cho con số lớn đi cùng với giá từng mét vuông nhỏ.

diện tích thông thủy là gì
Đo đạc diện tích thông thủy như thế nào?

Nếu sau khi thi công diện tích thông thủy bị giảm đi, chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả phần diện tích đã giảm trong vòng 60 ngày với lãi suất hàng năm. Mặt khác, nếu diện tích tăng lên trong quá trình xây dựng, người mua cần phải trả thêm diện tích thông thủy. Tóm lại, toàn bộ tính toán lại dựa trên diện tích thông thủy.

Khi tham khảo các dự án bất động sản, bạn nên kiểm tra chéo diện tích thông thủy và so sánh với diện tích thông thủy thực tế mà bạn được nhà môi giới bất động sản báo giá. Chủ sở hữu bất động sản bắt buộc phải đưa thông số của diện tích thông thủy vào thỏa thuận bán hàng. Nếu các chủ đầu tư hoặc nhà xây dựng cung cấp thông tin sai lệch về diện tích thông thủy, chủ đầu tư sẽ bị phạt 5% toàn bộ dự án bất động sản.

Hoạt động mua nhà dự báo sẽ tăng lên trong thời gian tới sau khi đại dịch tạm lắng xuống. Theo một báo cáo, diện tích trung bình của các căn hộ ở bảy thành phố hàng đầu đã tăng 10% vào năm 2020. Bởi vậy khi có dự định mua nhà hoặc thuê căn hộ với diện tích lớn, bạn cần thực sự hiểu được diện tích thông thủy có nghĩa là gì và điểm khác biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Trên đây là toàn bộ thông tin về các thông số diện tích bất động sản cần biết. Hãy truy cập ngay Chợ Tốt Nhà để biết thêm nhiều thông tin hữu ích về các dự án bất động sản hot nhất. 

Chợ Tốt Nhà – Địa chỉ mua bán nhà đất, BĐS giá tốt

Bài viết liên quan

Bình luận

Có thể bạn quan tâm