Làm cách nào để kiểm tra tính pháp lý dự án? Tất tần tận những điều bạn chưa biết

12/09/2021

Pháp lý dự án lúc nào cũng luôn được xem là yếu tố cốt lõi hàng đầu có tính chất quyết định đến sự thành công của mọi dự án bất động sản. Vậy pháp lý dự án là như thế nào? Và hồ sơ pháp lý của dự án cần những loại giấy tờ gì? Đáp án sẽ có ngay trong bài viết sau đây của Chợ Tốt Nhà. 

pháp lý dự án
Pháp lý dự án là gì?

Pháp lý dự án là gì?

Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư bắt buộc phải có theo quy định của pháp luật. Điển hình các loại giấy tờ gắn liền với pháp lý dự án như: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, … Tất cả các loại giấy tờ pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt mọi giai đoạn từ khi chuẩn bị kế hoạch dự án, triển khai dự án cho đến lúc hoàn thành.

Ngoài ra, pháp lý dự án cũng bao hàm luôn tất cả các quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong suốt quá trình tiến hành của dự án. Có thể hiểu đơn giản hơn, một dự án đầu tư sẽ được chia thành nhiều giai đoạn nhỏ. Pháp lý dự án được ví như tờ giấy thông hành đi cùng dự án qua hết các giai đoạn. Vì thế, chủ đầu tư nên tham vấn thêm thông tin từ luật sư để kịp thời thực hiện cho phù hợp nhằm đảm bảo tiến độ dự án được đúng như đề ra ban đầu, không bị gián đoạn và kéo dài thời gian thực hiện.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản sạch đang là xu hướng được rất nhiều nhà đầu tư săn đón mạnh mẽ. Tuy nhiên, vẫn xuất hiện không ít trường hợp lợi dụng kẽ hở pháp luật, chủ đầu tư chuộc lợi bằng cách huy động vốn trái phép từ khách hàng. Đặc biệt là ở thời điểm cách đây vài năm, khi mà thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển mạnh, với khung pháp lý vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. 

Nhưng ngày nay, hệ thống pháp luật nước ta cũng được dần hoàn thiện sau nhiều lần bổ sung và sửa đổi. Song song với đó là người mua cũng chủ động tìm hiểu pháp luật nhiều hơn, không còn quá chủ quan nghe theo “lời ngon tiếng ngọt” của bên bán hay chủ đầu tư nữa.

Nói như vậy không phải là tất cả các dự án đầu tư hiện nay đều có pháp lý được đầy đủ, rõ ràng. Đâu đó vẫn còn tồn tại nhiều dự án ma, dự án lừa đảo, nên pháp lý dự án vẫn luôn là kim chỉ nam cho bất kỳ ai có nhu cầu tham gia vào lĩnh vực đầu tư này.

Hồ sơ pháp lý là gì?

Hồ sơ pháp lý là các dạng hồ sơ mà tất cả các công ty kinh doanh bất động sản đều phải có và là các dạng hồ sơ có giá trị cao về mặt pháp luật. Đồng thời, chúng là các loại hồ sơ cần độ bảo mật trong khâu lưu trữ cực kỳ cao và rất quan trọng của mỗi công ty.

Hồ sơ pháp lý dự án cần những loại giấy tờ cơ bản gì?

Trên thực tế, tùy thuộc vào từng loại dự án khác nhau mà các thủ tục pháp lý sẽ khác nhau vài chỗ. Thông thường, một hồ sơ pháp lý sẽ bao gồm những loại giấy tờ cần thiết sau:

pháp lý dự án
Hình ảnh bản đồ quy hoạch tổng thể mặt bằng 1/500
  • Quyết định phê duyệt bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Quyết định bàn giao đất.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư về dự án đầu tư.
  • Giấy phép xây dựng.
  • Biên bản nghiệm thu phần móng.
  • Giấy bảo lãnh của ngân hàng.

Pháp lý dự án đất nền

Tham khảo giá đất nền tỉnh Bình Dương:

1,59 tỷ
18 phút trước Thị xã Dĩ An
5,5 tỷ
20 phút trước Thành phố Thuận An
2,1 tỷ
21 phút trước Thành phố Thuận An

Phân khúc đất nền từ trước đến nay vẫn là kênh đầu tư phổ biến được nhiều khách hàng ưa chuộng. Điểm nổi bật nhất ở sản phẩm bất động sản này là tính ổn định và tính thanh khoản cao hơn so với các khác sản phẩm khác. Nhưng đó chỉ đúng đối với những dự án đất nền có pháp lý đầy đủ. Ngược lại, dự án pháp lý không rõ ràng thì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vậy pháp lý dự án đất nền như thế nào thì mới được đảm bảo?

Dự án đất nền như thế nào mới được xem là đầy đủ pháp lý?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh của một dự án đất nền chất lượng bao gồm những loại giấy tờ sau:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp cho người mua chọn đúng được khu đất uy tín, rõ ràng và có hiệu lực trước pháp luật.
  • Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha, hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng 1/500 đối với dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha.
  • Đối với những dự án có tổng số vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng phải được cấp công văn Chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá dựa vào các yếu tố như năng lực chủ đầu tư, quy hoạch khu đất, hạ tầng kỹ thuật giao thông và cấp thoát nước. Tiếp theo, cơ quan này sẽ làm tờ trình gửi lên Uỷ ban nhân dân tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
  • Trường hợp dự án đất nền xây dựng nhà ở phải đảm bảo tiến hành đúng theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc bản đồ quy hoạch tổng thể mặt bằng 1/500 đã được phê duyệt trước đó.

Qua đây, chúng ta thấy được rằng khi chọn đầu tư vào phân khúc đất nền thì pháp lý dự án 1/500 là yếu tố khá quan trọng, giúp nhà đầu tư bước đầu sàng lọc được chất lượng của dự án nhằm tránh lâm vào cảnh trắng tay nếu không may gặp phải dự án lừa đảo. 

Pháp lý dự án chung cư

Một dự án để được xây dựng, kinh doanh đều cần phải đáp ứng được những điều kiện pháp lý nhất định. Khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư dự án, để chắc chắn người mua cần biết pháp lý dự án chung cư cần có những loại giấy tờ sau:

Xem xét kỹ hồ sơ pháp lý chung cư trước khi mua
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đất) hoặc Quyết định cấp, cho thuê đất nhằm xác định nguồn gốc cũng như thẩm quyền của chủ đầu tư với phần diện tích đất dự án.
  • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư trong đó phải có thông tin ngành nghề kinh doanh bất động sản.
  • Văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế của chủ đầu tư như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí môn bài và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, người mua căn hộ chung cư không bắt buộc phải kiểm tra nếu không thật sự cần thiết vì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư và cơ quan thuế.
  • Văn bản chấp thuận đầu tư để đảm bảo dự án được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Giấy phép xây dựng người mua cũng cần kiểm tra để tránh rủi ro nếu dự án thuộc đối tượng phải có giấy phép xây dựng.
  • Cam kết bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án nhà ở được hình thành trong tương lai thì văn bản này bắt buộc phải có để tránh được tình trạng chủ đầu tư giao trễ, dự án bị treo dẫn đến không bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết. Và cam kết bảo lãnh này phải được lập thành Hợp đồng bảo lãnh và Thư bảo lãnh mới có giá trị ràng buộc pháp lý của Ngân hàng.
  • Biên bản nghiệm thu móng nhà bắt buộc phải có nếu người mua ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, Biên bản nghiệm thu cũng cần phải có khi các bên giao nhận nhà đã hoàn thành để đảm bảo cho việc phát sinh khiếu nại về sau.

Tham khảo giá chung cư đầy đủ pháp lý:

1,97 tỷ
17 phút trước Thành phố Thuận An
9 triệu
17 phút trước Quận Sơn Trà

Làm thế nào để kiểm tra dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định nhà nước?

Ở nước ta, không phải chủ đầu tư nào cũng công khai đủ các loại giấy tờ pháp lý liên quan cho khách hàng xem, hơn nữa các văn bản pháp luật rất nhiều, chồng chéo và rối rắm khi mới nhìn vào. Do vậy việc người mua tìm hiểu sẽ gặp không ít khó khăn. 

Vì vậy, việc cần làm đầu tiên để kiểm tra hiệu quả nhất một dự án liệu đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo đúng quy định nhà nước chưa là không nên nghe hay tin những gì mà bên bán hay người môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó, người mua phải trực tiếp hỏi, đọc, thấy và kiểm tra chi tiết những hồ sơ, tài liệu và giấy tờ pháp lý về dự án đó theo các bước sau:

pháp lý dự án
Pháp lý bất động sản được kiểm tra bằng cách nào để hiệu quả và nhanh chóng nhất?
  • Bước 1: Yêu cầu người bán hay nhà môi giới cung cấp các văn bản pháp lý cơ bản như đã nêu ở phần trên.
  • Bước 2: Phải đến và xem thực địa tiến độ thi công dự án để để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế, đồng thời kết hợp với việc hỏi thăm người dân trong khu vực và UBND xã nơi có dự án để chắc chắn rằng bản thân không bị lừa.
  • Bước 3: Xem xét năng lực của chủ đầu tư thông qua tìm hiểu thông tin về dự án qua website chính thức của chủ đầu tư, các phương tiện truyền thông và thực tế qua người dân địa phương, cơ quan chức năng. Còn việc đánh giá uy tín của chủ đầu tư dựa vào các dự án trong quá khứ đã triển khai như bàn giao nhà đúng tiến độ, chất lượng không? Đã ra sổ hồng cho người mua chưa?
  • Bước 4: Nếu vẫn không chắc, tốt nhất bạn có thể mua vay ngân hàng. Mặc dù không thiếu tiền cũng như tốn thời gian và công sức làm hồ sơ nhưng việc hỗ trợ mua vay thông qua ngân hàng giải ngân sẽ giúp bạn thẩm định dự án tốt nhất bởi tổ chức đáng tin cậy. Hơn nữa, nhiều tổ chức tín dụng sẵn sàng cho người mua vay tới 60-70% giá trị hợp đồng thì quyền lợi của mình cũng được đảm bảo nhiều.

Qua bài viết trên, có thể thấy pháp lý dự án luôn được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với bất kỳ dự án đầu tư bất động sản nào hiện nay. Chợ Tốt Nhà mong rằng trong mọi hoàn cảnh, người mua cần phải hết sức thận trọng trong quá trình tìm hiểu, trao đổi và ký kết hợp đồng mua bán dự án bất động sản. Chúc mọi giao dịch mua bán bất động sản của bạn luôn được diễn ra một cách thuận lợi nhất!

Tìm kiếm bất động sản Toàn quốc giá tốt tại Chợ Tốt Nhà

Bài viết liên quan

Bình luận

Có thể bạn quan tâm